Alquiler o traspaso de bar ¿Cuál es la opción más rentable?

A la hora de montar un negocio de hostelería el local es el eje donde se va a mover. Normalmente hay tres opciones para emprender el negocio como son el alquiler, traspasar un bar o la compra de un local.

Principalmente las dos opciones más utilizadas son el alquiler o traspasar un bar porque económicamente son más viables. La compra del local se utiliza, pero se necesita de una inversión mayor que la mayoría de hosteleros no pueden asumir.

A continuación lo que vamos a ver son las ventajas, inconvenientes y puntos a tener en cuenta a la hora de adquirir un local para montar un negocio de hostelería.

¿Qué es un traspaso?

Un traspaso es el término que se utiliza para definir la cesión de un contrato de arrendamiento -es decir, el alquiler-que el inquilino realiza hacia un tercero. En el negocio de la hostelería se realiza cuando una persona no quiere continuar con su negocio, por las circunstancias que procedan, y decide traspasar el alquiler a otro empresario, que mantendrá todas las licencias y derechos de explotación en el nuevo negocio.

¿Cuál es la diferencia entre un traspaso y un alquiler?

La principal diferencia entre traspaso y alquiler tiene que ver con la información que recibe el propietario. Mientras que en el alquiler este debe estar al tanto del nuevo contrato y de la persona que va a practicar su actividad empresarial en un local, el traspaso se puede realizar sin tener el consentimiento del arrendatario. 

Además, mientras que al traspasar un bar se mantienen intactas todas las licencias y derechos de explotación adquiridos en el negocio del primer inquilino, si alquilamos un negocio para montar nuestro bar o restaurante, tendremos que solicitar también los permisos necesarios. Asimismo, en el caso de los traspasos, se pueden realizar acuerdos entre inquilinos para conservar el mobiliario, la decoración y los electrodomésticos necesarios para el día a día.

¿La opción alquiler es la más viable?

 
El alquiler del local tiene como mayor ventaja que mediante un precio fijado, se puede empezar la actividad si el local está con licencia en vigor y con la equipación adecuada. Esto sucede cuando ha tenido actividad reciente y cuenta con las condiciones adecuadas para volver a levantar la persiana.

En otras ocasiones nos encontramos con locales que no tienen actividad ni están equipados. Aquí el precio suele ser más bajo pero hay que hacer obra por lo que la inversión inicial es más alta.

Recomendamos que el alquiler no supere el 10% de la facturación mensual que hemos estipulado en nuestro plan de negocio. En caso de que superara esta cifra, tendríamos que recortar en otras partidas como el personal o las compras de materia prima. Los contratos que se suelen firmar en caso de alquiler deben de estar entre los 5 y los 10 años porque la inversión que se suele hacer sobre todo cuando hay que hacer obras es como mínimo de 3 años.

Otro punto a tener en cuenta son los contratos que el anterior dueño tiene firmados con otras empresa proveedoras como puede ser el grifo de cerveza, la máquina de tabaco o la máquina de apuestas. Esto también hay que tenerlo en cuenta en el caso de adquirir un local en alquiler.

La opción del traspaso es de las más utilizadas en nuestro país pero de las más difíciles a valorar porque entran muchos factores en juego. Lo primero que nos van a pedir es una cantidad de dinero por todo lo que hay dentro del local tanto tangible como el material, como intangible en el caso de la clientela. ¿Cómo valoramos todo eso?

Si no tenemos experiencia en la valoración de un local de hostelería, lo mejor es acudir a un profesional que nos asesore. Son muchas las cosas a cuantificar y sobre todo ver el estado en el que se encuentran.

También debemos saber que además del traspaso, nos van a pedir un alquiler mensual que también tenemos que meter en nuestro plan de negocio.
 

¿Pero qué tenemos que valorar a la hora de adquirir un traspaso?

 
Lo primero es saber qué tipo de licencia tiene el local. Eso nos va determinar si es viable o no nuestro negocio. Si lo que queremos es montar un bar con ambientación musical y el local tiene licencia de cafetería, vamos a tener que cambiar de licencia. Seguro que hay que hacer algún tipo de adaptación en el local. Todo esto va a suponer un gasto extra y puede que condicione el futuro del negocio.

Después entramos a valorar todo el material y bienes que hay dentro y que se estaban utilizando hasta el momento. Podemos adquirir en el traspaso la maquinaria de cocina, las mesas, las sillas, la cubertería, la vajilla, la mantelería y todos los elementos que el anterior propietario nos quiera traspasar.

En algunos casos el anterior propietario vende algunos elementos antes de hacer el traspaso y eso supone que tenemos que comprarlos para que el negocio funcione. Como eso nos puede perjudicar, es una baza a la hora de negociar el precio a la baja.

En relación a la maquinaria lo ideal es revisarla con un técnico que nos diga en qué condiciones se encuentra. Esto nos puede dar una valoración mayor o menor porque si hay equipamientos que necesitan de alguna reparación y tiene que salir de nuestro bolsillo, no podemos pagar un precio muy alto por ellos.

Otro aspecto a tener en cuenta y no menos importante son los contratos que tenga firmados el anterior propietario y que hemos mencionado en el apartado del alquiler. Lo más recomendable es no heredar ninguno y negociar con los proveedores que más nos interese. Muchas veces estos contratos tiene cargas que no podemos asumir. Hay que informarse de todo antes de que sea demasiado tarde.
 

¿Dónde puedo buscar un local en alquiler o traspaso?

 
Hay varios portales en internet donde se pueden buscar locales en alquiler o traspaso como  Vibbo , Milanuncios . En ellos se puede comprar de todo y además se pueden encontrar ofertas de traspaso o alquiler tanto de hostelería como de otro tipo de negocios.

Por no hablar de los más genéricos en los que puedes encontrar cualquier cosa, nos vamos centrar en el más especializado, Traspasalo.com Es el primer portal dedicado exclusivamente al traspaso de negocios en España y tiene una sección dedicada únicamente a negocios de hostelería.

Los usuarios del portal son particulares que buscan un local para su negocio. También hay profesionales del sector como agentes inmobiliarios o brokers de negocios especializados en traspasos.
En su web se pueden encontrar hasta 8 categorías diferentes de negocios.

Lo que de verdad nos importa a nosotros es la sección de hostelería. En ella podemos encontrar locales en traspaso o alquiler de cualquier punto de España. Con pinchar en el local que nos interese, podemos ver una galería fotográfica del local y sus principales características.

Si nos interesa podemos contactar con el propietario mediante un formulario de contacto o llamando a su número de teléfono.

También se puede recurrir a la forma tradicional de noticias del sector, rumores o carteles informativos donde se anuncia un posible traspaso de local. Las personas o empresas que están en contacto con las empresas como técnicos o comerciales suelen estar al día de los locales que están en esta situación.
Como último consejo si no se tiene experiencia en la valoración de traspasos, aconsejamos apoyarse en expertos en el tema como abogados, asesores gastronómicos, técnicos en maquinaria o arquitectos que darán una valoración profesional del local.

La opción de traspaso es la más sencilla porque permite poner en funcionamiento el local en el menor tiempo posible. El hándicap es que hay que hacer un desembolso más grande al principio y una buena valoración de todo el local. De todas maneras, si se encuentra un local de alquiler que cuente con todo el equipamiento puede ser una buena opción.

Lo mejor es valorar todas las opciones que hay encima de la mesa y ver la que mejor se adapta a lo que queremos hacer y nuestro presupuesto.